foncier Le système foncier sénégalais tourne essentiellement autour de trois grands ensembles : le domaine national, le domaine de l’Etat et le domaine des particuliers. Les titres d’occupation varient en fonction des domaines. Le domaine national regroupe les terres non immatriculées. A côté du domaine national, on retrouve les terres immatriculées. Il s’agit des terres appartenant à l’Etat ou à des particuliers.
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L’immatriculation fait entrer la terre dans le commerce juridique. La terre devient un bien au sens juridique du terme. Elle peut désormais faire l’objet de transaction. Par conséquent les terres du domaine national ne sont pas des biens au sens juridique du terme. Elles sont incessibles. En principe les transactions foncières devraient se faire seulement sur les terres immatriculées. La loi interdit toute forme de transaction sur les terres du domaine national. Mais la réalité est différente. Les terres du domaine national font l’objet souvent de transaction. Cette situation est à l’origine de l’insécurité foncière qui règne actuellement.
En fonction du régime juridique applicable sur les terres on distingue les titres d’occupation réels (I) des titres d’occupation personnels (II).
I. Les titres d’occupation réels
On distingue le droit réel du droit personnel. Le droit réel donne un pouvoir direct et immédiat sur le bien, transférable aux acquéreurs successifs, ce qui entraîne l’obligation de le publier aux livres fonciers. Un exemple de droit réel : le droit de propriété. Ce droit découle de l’immatriculation de l’immeuble et de l’inscription des droits à la conservation des hypothèques. Par conséquent les titres d’occupation réels vont concerner principalement les terres immatriculées en l’occurrence le domaine des particuliers et le domaine privé de l’Etat.
Parmi les titres d’occupation réels il y a le titre foncier (A) le titre par excellence et les autres titres d’occupation réels cités par l’article 19 de la loi n° 2011-07 du 30 mars 2011 portant régime de la Propriété foncière. On peut citer entre autres le bail emphytéotique et le droit de superficie (B).
A. Le Titre Foncier
C’est le titre juridique le plus sûr qu’on peut détenir sur une terre. Il s’agit d’un titre de propriété définitif et inattaquable sur un immeuble. Le titre foncier est un droit de propriété à part entière. Le droit de propriété confère à son titulaire les trois attributs : l’usus, le fructus et l’abusus. Le propriétaire peut utiliser le bien, il peut bénéficier des fruits produits par le bien (fructus), il peut aussi en disposer c’est-à-dire la vendre ou la louer.
Le titre foncier garantit au propriétaire une occupation permanente et durable, non limitée dans le temps. Il constitue le point de départ unique de tous les droits réels existant sur l’immeuble au moment de l’immatriculation. Son titulaire peut le mobiliser dans le commerce juridique, c’est-à-dire le vendre, le léguer, le présenter en garantie, etc. Aujourd’hui seul l’Etat a la possibilité d’immatriculer les terrains du domaine national.
Le titre foncier s’acquiert de deux manières. Il peut découler d’une transaction foncière avec un particulier. Dans ce cas de figure la vente doit se faire devant le notaire. La procédure implique aussi les services de la direction générale des impôts et domaines. Il peut découler aussi d’un contrat de bail conclu entre l’Etat et les particuliers. En effet les titres d’occupations connaissent souvent des évolutions. La mutation du droit au nom de l’acquéreur marque la fin de l’acquisition du titre foncier.
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B. Le bail emphytéotique et le droit de superficie
Il s’agit de droits réels attribués par l’Etat sur son domaine privé. En effet, l’État possède un domaine public et un domaine privé. Les principes d’imprescriptibilité et d’inaliénabilité gouvernent le domaine public de l’Etat. Il ne s’agit pas de terres immatriculées. Par contre le domaine privé regroupe les terres immatriculées au nom de l’Etat. On distingue le domaine privé affecté et le domaine privé non affecté. Le domaine privé affecté assure le fonctionnement des services de l’Etat. L’utilisation du domaine privé non affecté reste conforme aux plans de développement et d’aménagement du territoire. L’Etat peut ainsi accorder des droits réels sur son domaine privé non affecté. Le bail emphytéotique et le droit de superficie constituent ainsi les droits réels attribué par l’Etat sur son domaine privé.
Le bail emphytéotique est un contrat entre l’Etat et un particulier. Il confère au preneur un droit réel susceptible notamment d’hypothèque. Le bail emphytéotique est un bail à longue durée (entre 18 et 99 ans). Ce droit est précaire et révocable. L’Etat peut le reprendre à tout moment a condition que l’utilité publique le justifie. Le bail emphytéotique favorise la construction des bâtiments à usage agricole, industriel et commercial ainsi que des immeubles à usage d’habitation ou à usage mixte.
L’attributaire doit respecter certaines conditions. Il doit payer une redevance annuelle. Il doit également mettre en valeur le terrain dans un délai déterminé. Pour obtenir un bail, il faut au préalable occuper le terrain convoité. La demande doit se faire auprès des services des domaines où se trouve le terrain. Le bail emphytéotique peut se transformer en titre foncier.
L’État concède le droit de superficie sur les terres de son domaine privé situées dans une zone résidentielle dotée d’un plan d’urbanisme. Il est destiné à la construction d’une habitation individuelles ou d’immeubles collectives. L’Etat accorde ce droit à toute personne qui se consacre au développement de l’habitat. La durée d’attribution est vingt-cinq au minimum et cinq ans au maximum.
En contrepartie le concessionnaire doit payer un prix égal à la valeur du terrain possible en plusieurs versement. Il doit également mettre en valeur le terrain dans un délai déterminé. L’Etat interdit aussi au concessionnaire d’exercer sur le terrain une activité commerciale a moins que ce dernier a son habitation principale dans l’immeuble. La cession de la concession sans autorisation est également interdite.
II. Les titres d’occupation personnels
Contrairement aux titres d’occupation réels, les titres d’occupation personnels ne sont pas susceptibles d’hypothèques. Ils sont liés à la personne. On distingue principalement le droit d’usage (A) attribué sur le domaine national, des autres titres d’occupation personnels accordé sur le domaine de l’Etat (B)
A. Le droit d’usage attribué sur le Domaine national
Le domaine national regroupe l’ensemble des terres non classées dans le domaine public, non immatriculées (article 1). Les terres du domaine national appartiennent à la nation. Mais c’est l’Etat qui les détient (article 2). Il veille notamment à leur utilisation. Une utilisation rationnelle conforme aux plans de développement et d’aménagement. Ainsi seul l’Etat à la possibilité d’immatriculer les terres du domaine national.
On classe les terres du domaine national en quatre zones. D’abord les zones urbaines destiné à l’urbanisation. Les zones classées en faveur de la protection de l’environnement. Les zones des terroirs destinées à l’habitat rural, la culture ou l’élevage. Et les zones pionnières qui constituent les autres terres. Les collectivités locales ont le pouvoir d’affecter ou de désaffecter les terres du domaine national sous le contrôle du représentant de l’Etat. On soumet principalement l’affectation d’un terrain du domaine national à la condition de mise en valeur.
On reconnaît seulement le droit d’usage sur les terres du domaine national. Il s’agit d’un titre d’occupation personnel non susceptible d’hypothèque. Il permet à son titulaire d’exploiter personnellement la terre et de bénéficier des fruits de son exploitation. En effet les terres du domaine national sont inaliénables. La loi interdit toute forme de transaction. En d’autres termes, on interdit la vente, l’achat ou la location d’une dépendance du domaine national. Ce pendant les dépenses effectuées sur le terrain sont suceptibles de cession.
Le bénéficiaire d’un droit d’usage peut faire évoluer son titre d’occupation en titre foncier à condition qu’il mette suffisamment en valeur le terrain. Il peut passer par différentes étapes. D’abord en obtenant un bail. Ce qui suppose l’immatriculation du terrain par l’Etat. Pour ensuite obtenir un titre foncier individuel.
B. Les titres d’occupation personnel accordé par l’Etat sur son domaine : l’autorisation d’occuper et le bail ordinaire
L’autorisation d’occuper à titre précaire et révocable est accordée lorsque le terrain est situé dans une zone non encore dotée d’un plan d’urbanisme ou dont le plan d’urbanisme doit être révisé dans un délai rapproché. L’attributaire est tenu au paiement d’une redevance dont le montant est déterminé en fonction de la valeur du terrain et, en cas d’exploitation commerciale, industrielle ou artisanale, des avantages de toute nature qu’il peut retirer de l’occupation. Il ne peut réaliser sur le terrain que des installations légères ou démontables. L’autorisation peut être retirée à tout moment, sans indemnité, moyennant préavis de trois mois par lettre recommandée. L’attributaire peut y renoncer à tout moment après paiement des redevances échues.
A l’expiration de l’autorisation pour quelque cause que ce soit, le terrain doit être libéré de tous les aménagements, constructions et installations qu’il comporte, par les soins de l’attributaire. A défaut, l’Etat peut exécuter des travaux nécessaires aux frais de celui-ci. On poursuit le recouvrement de ces frais comme en matière d’enregistrement.
Le bail ordinaire confère au preneur un droit de jouissance pour une durée ne pouvant excéder dix-huit ans. Il est consenti sous condition résolutoire de mise en valeur dans un délai déterminé. Pour bénéficier d’un contrat de bail il faut respecter certaines conditions. D’abord, vous devez payer le loyer à l’avance et il est révisable. Ensuite il appartient au preneur de payer les contributions foncières et les taxes accessoires. L’Etat veille au respect de ses obligations imposées au preneur. Le preneur ne doit pas également céder son droit au bail ou de consentir une sous location sans autorisation. Enfin à l’expiration l’Etat reprend l’immeuble avec tous les constructions, aménagements et installations qu’il comporte à moins que la remise en état des lieux ne soit imposée, franc et quitte de toute dette ou charge et sans indemnité.
Le bail peut être résilié par le preneur, après règlement des loyers échus, moyennant préavis de six mois, en délaissant l’immeuble dans l’état où Il se trouve, à moins que la remise en état des lieux ne soit imposée. Lorsque la remise en état des lieux est imposée, l’Etat peut, en cas de carence du preneur, exécuter les travaux nécessaires aux frais de celui-ci. Le recouvrement de ces frais est poursuivi contre le preneur comme en matière d’enregistrement.