foncier
L’ achat de terrain suppose la conclusion d’ un contrat entre un vendeur et un acheteur. Il s’agit d’un document à valeur juridique entre la personne qui achète un bien immobilier et celle qui vend. Ce document stipule qu’une propriété va être cédée généralement contre de l’argent. Ce contrat qui lie les deux parties est soumis à des conditions qu’il faut respecter.
La formation des contrats immobiliers passe par différents étapes. On passe de l’étape des avants contrats (I) à celle de l’exécution (II)
I. Les avants contrats
1) La promesse unilatérale de vente
Le promettant (propriétaire du bien) s’engage à réserver l’exclusivité de la vente de son bien au bénéficiaire à qui il offre une option sur la vente. Si le bénéficiaire accepte, cela ne signifie pas qu’il s’engage à acheter, mais qu’il se donne la possibilité d’acheter ou non pendant le délai spécifié dans le document. Un notaire doit rédiger la promesse par acte notarié si sa durée dépasse dix-huit mois, ou bien les parties peuvent la rédiger sous seing privé et l’enregistrer à la recette des impôts dans un délai de dix jours à compter de son acceptation.
En contrepartie de l’immobilisation du bien, le bénéficiaire verse une indemnité d’immobilisation qui se situe entre 5 et 10 % du prix de vente proposé.
L’avant-contrat est soumis à la réglementation dans les mêmes conditions qu’un compromis de vente.
2) La promesse unilatérale d’achat
L’offre d’achat est l’engagement pris par l’acheteur d’acquérir un bien si son propriétaire accepte la proposition faite. Celui qui s’engage est l’acquéreur et non le vendeur.
Si le vendeur décide de vendre, l’acquéreur ne peut plus revenir sur son engagement.
À défaut d’acceptation par le vendeur dans le délai indiqué dans l’offre, l’acheteur retrouve sa
liberté.
Tout versement d’argent exigé ou reçu lors de l’émission d’une offre d’achat, la rend nulle.
3) le compromis de vente
Le compromis, ou promesse synallagmatique, de vente engage les deux parties au contrat, puisque le vendeur s’engage à vendre et l’acquéreur à acheter le bien immobilier.
Dès qu’il y a accord sur le bien et sur le prix, la promesse synallagmatique équivaut à une vente et devient juridiquement parfaite sous certaines conditions définies au contrat.
4) L’acte authentique
C’est un contrat par lequel le vendeur transfère la propriété d’un bien immobilier et s’engage à le livrer à l’acquéreur, qui doit en payer le prix.
Comme tout contrat, il se soumet à des conditions générales :
- la capacité des parties;
- le consentement des parties;
- l’objet du contrat
le prix doit être réel, sérieux et défini par les parties. Si le vendeur se sent lésé, il peut engager une action en rescision devant le TGI pour obtenir l’annulation de la vente et la restitution du bien ou le versement d’un complément de prix, comme le permettent les textes.
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II) L’exécution du contrat : les clauses
1) Les clauses pénales
Cette clause prévoit par avance le montant de la sanction pécuniaire en cas de renonciation par l’une des parties à conclure la vente définitive. Elle constitue une évaluation forfaitaire et anticipée des conséquences d’une inexécution.
Cette clause peut permettre de garantir aussi bien l’acheteur que le vendeur en cas de renonciation à conclure la vente. On dit qu’elle a un «caractère comminatoire», ce qui signifie
«dissuasif».
2) Les clauses suspensives
Un avant-contrat peut contenir des conditions; si elles ne se réalisent pas, elles rendent le contrat caduc. Ces clauses suspensives évoquent « des événements futurs et incertains indépendants de la volonté des parties »:
- droit de préemption du locataire du bien vendu;
- droit de préemption urbain;
- obtention de prêts;
- obtention d’un permis de construire ;
- absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien.
Le vendeur et l’acquéreur reprennent leur liberté lorsque les conditions ne sont pas réalisées dans les délais prévus. Le promettant restitue l’indemnité ou le dépôt de garantie au bénéficiaire de la promesse.