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Introduction
Le régime de la copropriété au Sénégal trouve son origine dans une transformation urbaine marquée par la rareté de l’espace, particulièrement dans la région de Dakar. En réponse à cette pénurie, une nouvelle manière d’occuper l’espace est apparue, favorisant une expansion verticale avec l’émergence de nombreux immeubles. Ce phénomène a bouleversé l’urbanisme traditionnel, où l’étalement horizontal prédominait, et a permis de maximiser l’utilisation des terrains disponibles.
Bien que cette transformation ait permis l’essor de nouveaux bâtiments et appartements à vendre, la copropriété reste un régime juridique encore méconnu. La loi n° 88-04 du 16 juin 1988, qui en fixe le cadre juridique, est venue structurer cette nouvelle forme d’occupation de l’espace, mais son décret d’application n’est apparu que 13 ans plus tard, retardant ainsi la pleine compréhension de ce système. Cet article se propose de définir la copropriété, d’expliquer ses fondements légaux et d’en distinguer les caractéristiques principales, notamment par rapport à d’autres régimes comme l’indivision.
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1. Définition de la copropriété selon la loi n° 88-04 du 16 juin 1988
Selon l’article 1 de la loi n° 88-04 du 16 juin 1988, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la copropriété est définie comme tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes physiques ou morales par lots, chaque lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.
Cette définition introduit deux notions fondamentales :
- La partie privative : C’est la portion de l’immeuble sur laquelle le copropriétaire exerce un droit exclusif. Il s’agit généralement de l’appartement, de la boutique ou de tout autre espace personnel. Par exemple, dans un immeuble avec des appartements à vendre, chaque appartement constitue une partie privative.
- La quote-part des parties communes : Les parties communes sont les espaces collectifs de l’immeuble (couloirs, ascenseurs, escaliers, toiture, etc.). Chaque copropriétaire détient une quote-part, c’est-à-dire une fraction de propriété indivisible de ces espaces, proportionnelle à son lot privatif.
La copropriété repose ainsi sur une division à la fois matérielle (les parties privatives) et juridique (les droits partagés sur les parties communes). Les décisions relatives à l’entretien et à la gestion de ces espaces communs sont prises collectivement par les copropriétaires.
2. La distinction entre la copropriété et l’indivision
Pour bien comprendre la spécificité du régime de la copropriété, il est important de la distinguer de l’indivision, un autre régime juridique souvent confondu avec elle.
- La copropriété : Comme vu précédemment, elle se caractérise par une répartition claire des droits de chaque copropriétaire. Chaque copropriétaire possède une partie privative sur laquelle il exerce un droit exclusif, ainsi qu’une part indivisible des parties communes. Cette configuration permet à chaque copropriétaire de jouir pleinement de son appartement ou de son local, tout en participant à la gestion collective des espaces communs.
- L’indivision : Dans ce régime, plusieurs personnes détiennent ensemble la propriété d’un bien immobilier, mais leurs droits ne sont pas dissociables. Contrairement à la copropriété, où chaque lot est distinct, l’indivision implique que chaque indivisaire détient une part abstraite de la totalité du bien. Par exemple, si un immeuble appartient en indivision à plusieurs personnes, aucun indivisaire ne peut prétendre à la jouissance exclusive d’une partie précise de l’immeuble. Les copropriétaires doivent prendre les décisions à l’unanimité ou à la majorité selon les cas, ce qui peut compliquer la gestion du bien.
La principale différence entre ces deux régimes réside donc dans la dissociation ou non des droits de chacun. Dans la copropriété, chaque propriétaire a un droit exclusif sur sa partie privative et un droit partagé sur les parties communes. Dans l’indivision, les droits sont fusionnés et ne peuvent être distincts, ce qui rend souvent ce régime plus complexe à gérer, surtout en cas de mésentente entre indivisaires.
3. Les parties privatives et communes
a) Les parties privatives
Les parties privatives, dans le cadre de la copropriété, sont les espaces attribués à chaque copropriétaire, comme un appartement ou une boutique. Dans un immeuble, les appartements à vendre sont des exemples typiques de parties privatives. Chaque copropriétaire a un droit exclusif sur cet espace et peut l’aménager ou l’utiliser selon ses besoins, sous réserve du respect des règles édictées par le règlement de copropriété. Ces règles garantissent que les travaux entrepris par un propriétaire ne nuisent pas aux autres copropriétaires ou aux parties communes.
b) Les parties communes
Les parties communes incluent tous les espaces partagés entre les copropriétaires, comme les couloirs, l’ascenseur, le jardin ou encore les installations techniques (système de chauffage, éclairage commun, etc.). L’entretien de ces espaces est réparti entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part. Cette répartition proportionnelle des charges assure une gestion équitable des coûts liés à la préservation des espaces partagés.
4. Le règlement de copropriété et les charges
Le règlement de copropriété est le document essentiel qui organise la vie en copropriété. Il définit notamment :
- La répartition des parties privatives et des parties communes.
- Les droits et obligations des copropriétaires.
- Les règles de gestion collective, y compris la participation aux charges d’entretien.
Les charges de copropriété comprennent les frais nécessaires à l’entretien et à la gestion de l’immeuble. Elles sont proportionnelles à la quote-part de chaque copropriétaire et sont réparties en charges générales (entretien des parties communes) et charges spéciales (services utilisés par une fraction des copropriétaires, comme l’ascenseur pour ceux des étages supérieurs).
Conclusion
La copropriété au Sénégal repose sur des principes bien définis par la loi n° 88-04 du 16 juin 1988, qui encadre la gestion collective des immeubles bâtis. Ce régime permet à chaque propriétaire de jouir de sa partie privative, tout en contribuant à l’entretien des parties communes. Bien que souvent confondue avec l’indivision, la copropriété se distingue par la dissociation des droits de chaque copropriétaire sur des lots spécifiques, facilitant ainsi la gestion collective. La bonne application de ce régime juridique, combinée à un cadre législatif solide, permet de garantir une cohabitation harmonieuse dans les immeubles en copropriété, en particulier dans les zones urbaines comme Dakar, où les appartements à vendre sont devenus un élément central du paysage immobilier.
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https://senegalsyndic.com/copropriete-au-senegal-ce-quil-faut-savoir/