Pourquoi certains lotissements n’ont-ils pas de NICAD ? foncier

Introduction

L’absence de NICAD (Numéro d’Identification Cadastral) dans certains lotissements inquiète de plus en plus les acteurs du domaine foncier. En effet, ce problème révèle des dysfonctionnements dans les processus de lotissement et soulève des questions importantes sur la responsabilité des promoteurs immobiliers. Par ailleurs, il met en évidence les conséquences négatives pour les acquéreurs, souvent démunis face à cette situation. Ainsi, cet article examine les raisons de ce phénomène et met en lumière les obligations des différentes parties prenantes pour y remédier.

Qu’est-ce que le NICAD et pourquoi est-il essentiel ?

Le NICAD identifie chaque parcelle cadastrée de manière unique et enregistre officiellement cette dernière dans les bases de données de l’administration foncière. Ce numéro prouve que le terrain respecte les normes juridiques et cadastrales en vigueur. Sans NICAD, les autorités considèrent une parcelle comme irrégulière, ce qui empêche son inscription dans le système foncier officiel. Ce numéro joue un rôle essentiel, car il sécurise juridiquement la propriété, facilite l’obtention d’un titre foncier et permet d’accéder à des financements bancaires, notamment des crédits hypothécaires.

De plus, le NICAD protège efficacement les acheteurs. Il évite les chevauchements de parcelles et les doubles attributions, des problèmes souvent rencontrés dans les zones où les terrains manquent de régularisation. Par conséquent, l’absence de NICAD compromet directement la fiabilité des transactions foncières et met en danger leur sécurité juridique.

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Pourquoi certains lotissements n’ont-ils pas de NICAD ?

  1. Absence de régularisation préalable des terres

L’une des principales raisons de l’absence de NICAD dans certains lotissements est que les promoteurs immobiliers ne régularisent pas les terres avant leur mise en lotissement. Souvent, ces promoteurs opèrent sur des terrains relevant du domaine national sans obtenir d’autorisation d’affectation ou de délibération de la commune. En l’absence de ces documents, il est impossible de démarrer les démarches cadastrales.

Par ailleurs, cette absence de régularisation est parfois motivée par des considérations financières. Régulariser une parcelle nécessite des frais liés aux études cadastrales, au bornage et à l’immatriculation, que certains promoteurs cherchent à éviter pour maximiser leurs marges bénéficiaires.

  1. Non-conformité aux normes d’urbanisme et de lotissement

Les autorités imposent des exigences strictes en matière de plans d’urbanisme et de zonage. Cependant, il arrive que certains promoteurs contournent ces règles en créant des lotissements non conformes. Ces manquements rendent les terrains inéligibles à l’attribution d’un NICAD. Par exemple, des lotissements réalisés dans des zones à vocation agricole ou non constructible échappent aux plans d’aménagement urbain, empêchant ainsi leur enregistrement cadastral.

  1. Démarches administratives inachevées

L’absence de NICAD est également due à des démarches administratives non finalisées. Les procédures pour l’attribution d’un NICAD impliquent plusieurs étapes, notamment l’arpentage, le bornage, et la validation des plans par le cadastre. Lorsqu’un promoteur interrompt ces démarches pour des raisons de gestion ou par négligence, les terrains lotis ne peuvent être enregistrés.

  1. Commercialisation de terrains non immatriculés

Enfin, certains promoteurs immobiliers commercialisent des terrains avant même d’avoir sécurisé leur statut juridique. Cela est fréquent sur des terres du domaine national qui n’ont pas encore été immatriculées au nom de l’État ou converties en propriété foncière privée. Cette pratique expose les acquéreurs à des risques juridiques majeurs.

Quelle est la responsabilité des promoteurs immobiliers ?

  1. Obligation de régularisation et conformité légale

Les promoteurs immobiliers ont une responsabilité centrale dans la régularisation des lotissements. Ils doivent s’assurer que les terres qu’ils mettent sur le marché respectent les normes juridiques et urbanistiques. Cela implique de réaliser toutes les démarches nécessaires pour garantir que chaque parcelle dispose d’un NICAD avant d’être vendue. La non-conformité expose non seulement les promoteurs à des sanctions, mais nuit également à leur réputation.

  1. Devoir de transparence envers les acquéreurs

Les promoteurs, en premier lieu, doivent informer les acquéreurs de manière claire et transparente sur la situation juridique des terrains qu’ils mettent en vente. En effet, lorsque les promoteurs dissimulent l’absence de NICAD, ils s’exposent à des accusations de fraude. Par conséquent, en fournissant des informations précises et complètes, ils permettent non seulement aux acheteurs de prendre des décisions éclairées, mais aussi de prévenir efficacement d’éventuels litiges à l’avenir.

Quelles sont les conséquences pour les acquéreurs ?

Acquérir un terrain sans NICAD expose à de nombreux risques. D’abord, l’absence de cet identifiant rend le titre de propriété incertain, ce qui peut empêcher l’enregistrement du terrain et compliquer son exploitation ou sa revente. Ensuite, un terrain non cadastré est souvent inéligible aux crédits bancaires ou aux subventions publiques pour des projets de construction.

De plus, l’absence de NICAD peut être révélatrice d’autres irrégularités, comme des conflits sur la propriété du terrain ou des violations des règles de zonage. Cela peut entraîner des pertes financières importantes et des procédures judiciaires coûteuses pour les acquéreurs.

Comment les acquéreurs peuvent-ils se protéger ?

Pour éviter de se retrouver dans une situation complexe, les acquéreurs doivent adopter certaines précautions :

  • Exiger des documents officiels : Il est impératif de demander les plans cadastraux et les autorisations administratives au promoteur avant toute transaction.
  • Vérifier auprès des autorités : Les services du cadastre ou de la mairie peuvent confirmer la régularité des parcelles.
  • S’entourer de professionnels : Un notaire ou un expert foncier peut assister dans la vérification des documents et garantir la légalité de la transaction.

Conclusion

L’absence de NICAD dans certains lotissements est le reflet de pratiques foncières parfois négligentes ou opportunistes de certains promoteurs immobiliers. Ceux-ci ont une responsabilité primordiale dans la régularisation des terres avant leur commercialisation. Pour les acquéreurs, la vigilance est de mise : s’assurer de la conformité des terrains permet d’éviter des litiges et de sécuriser leur investissement. Ce sujet souligne l’importance d’un cadre réglementaire renforcé et d’un contrôle rigoureux pour garantir la transparence et la sécurité des transactions foncières.

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